來源：鳳凰財(cái)經(jīng)綜合
       10月16日，由復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院全球校友會(huì)舉辦的“復(fù)旦首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇”在上海舉行。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常談到房價(jià)上漲的原因，他提到，現(xiàn)在深圳的人口上升的幅度。幾年前，深圳市1500萬人口，2年前是2100萬，過幾年之后又變成3000萬了，人口在深圳的增加，每年增加100多萬人口，這是近似于讓人不可相信的。兩年前我說過10年之內(nèi)深圳會(huì)超越香港，他們不相信，但是我最近說不需要等10年，現(xiàn)在已經(jīng)超過了，現(xiàn)在告訴你們，肯定的說，10年之后深圳會(huì)超越美國的硅谷。
        以下是發(fā)言摘編：
        各位同學(xué)，三十多年前，我回香港任教職的時(shí)候，一個(gè)朋友叫我多寫文章，提供意見。我當(dāng)時(shí)對他解釋，我是從事學(xué)問的，我不是改革社會(huì)的，我可以不說，我可以說錯(cuò)，但是我不能說我不相信的。
        我是抗戰(zhàn)時(shí)期離開大陸逃難的人，我在大陸挨過饑餓，是不可能不關(guān)心國家的，就這么簡單。我的關(guān)心是肯定的，希望國家好也是肯定的。
        經(jīng)濟(jì)不好樓市卻飆升的三個(gè)原因
        在目前來看，中國是有很多問題的。在八年前，推出新勞動(dòng)合同法的時(shí)候，我就說會(huì)有很多地方發(fā)生負(fù)增長，現(xiàn)在回看，有些地方是很明顯的出現(xiàn)了負(fù)增長，但是沒有人知道國家整體真實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，地方政府打報(bào)告上去的數(shù)字，因?yàn)榉N種原因很多問題我不想說，但是大家都知道，中國目前的經(jīng)濟(jì)情況是不好。
        在這種情況之下，出現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，某些城市的房地產(chǎn)上升很快，深圳市、上海市、北京市、杭州市等等都在限購，假離婚也不行，這個(gè)現(xiàn)象是需要解釋的。經(jīng)濟(jì)不好是事實(shí)，具體不好到什么程度，還很難說。但是某些城市樓市的提升，是絕對是真實(shí)的。
       經(jīng)濟(jì)不景氣，樓價(jià)卻飆升，到底發(fā)生了什么事？這是一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象。但很難解釋，原因是因?yàn)橛捎趲讉€(gè)因素的合并，我自己認(rèn)為，要找到滿意的答案，要向你們解釋，為什么經(jīng)濟(jì)不景，而樓價(jià)會(huì)上升呢？基本上有三個(gè)不同的理由。三個(gè)不同的理由帶來三個(gè)不同的現(xiàn)象，加起來就是為什么樓價(jià)在某些城市會(huì)急升的現(xiàn)象。
        第一個(gè)理由就是《新勞動(dòng)合同法》的推出，一些月薪是八九千塊的人，基本上是沒什么管制，反而三四千、四五千的勞動(dòng)者比較麻煩?！缎聞趧?dòng)合同法》的那些條例里，政府雖然說不會(huì)主動(dòng)的管理，不會(huì)主動(dòng)的執(zhí)行，但是你要拿一個(gè)《新勞動(dòng)合同法》去搞事情是可以的。還有很多地方工人拿著《勞動(dòng)合同法》的某一條，勒索企業(yè)拿。但是到月薪八九千塊那個(gè)層面，就這個(gè)問題就比較少了。
        在這種情況之下，像深圳這種做高科技產(chǎn)業(yè)的城市，八九千塊的工作很容易找，就產(chǎn)生了一個(gè)很奇怪的兩極分化的現(xiàn)象。深圳人口的增長幅度沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但是聽起來是很嚇人的。幾年前，深圳只有幾百萬人口，現(xiàn)在達(dá)到了兩千一百萬，過幾年就要變成三千萬人了。那么有這個(gè)現(xiàn)象的發(fā)生，樓價(jià)當(dāng)然上升了，深圳升得太急，在深圳附近的城市比如東莞也跟著上去了，惠州也上去了，這是相當(dāng)明顯的。因?yàn)橛泻芏嗳耍绕涫侵袊顣畹帽容^好的青年，跑到深圳去。
杭州、上海、北京的情況也是如此的，那些青年開始集中到有高科技產(chǎn)業(yè)的城市，這些城市的《勞動(dòng)合同法》對他們沒有太大的約束，他們移民到那些城市，這是某些城市樓價(jià)上升的第一個(gè)原因。
        第二個(gè)理由呢，在目前的《勞動(dòng)合同法》局限之下，在中國投資設(shè)廠根本沒有辦法做。你說到東莞去開廠，人家說你神經(jīng)病，根本沒得做。這就是錢都轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)的原因。
        第三個(gè)原因最重要，全世界都在說人民幣匯率要下降。另一方面，現(xiàn)在人民幣出境是很困難。你們知道地下錢莊很重要，他們協(xié)助小工廠做生意，但幾十年來，我沒見過地下錢莊這么難把錢轉(zhuǎn)出去的。你想想看這個(gè)問題，人人都認(rèn)為人民幣要下跌，你想要保值，錢又出不去，就變成了“困獸斗”的場面。只能逼著你在國內(nèi)買地產(chǎn)，當(dāng)然，人民幣會(huì)不會(huì)下跌我不清楚，但是全世界都這么說。所以這三者合并，就促成現(xiàn)在這個(gè)情況。
        如果要買樓，那當(dāng)然是買在高科技產(chǎn)業(yè)所在的城市的，以我比較熟悉的深圳來說，有華為這樣的公司，杭州也有阿里巴巴這樣的企業(yè)。假如要請一個(gè)很厲害的員工，在大陸起薪只要八九千塊人民幣，而香港需要兩萬塊錢左右。美國請一個(gè)相同水準(zhǔn)的人大概需要人民幣四五萬塊錢，而中國有這么多精英。
        兩年前我說，十年之內(nèi)深圳會(huì)超越香港，他們不相信，但是我最近說，不需要等十年，現(xiàn)在已經(jīng)超過了。
        現(xiàn)在告訴你們，肯定的說，10年之后深圳會(huì)超越美國的硅谷。
        我又提到一個(gè)問題，就是我開始擔(dān)心的問題，我要寫一條很簡單的方程式，張五常用數(shù)學(xué)方程式天下奇聞，這個(gè)方程式就是W=Y/r。這是很簡單的方程式，但絕對不是簡單的學(xué)問。這個(gè)方程式就是費(fèi)雪二三十年代的偉大貢獻(xiàn)，這是什么？是財(cái)富。我們現(xiàn)在來說，W樓價(jià)是財(cái)富，不要光看樓，學(xué)識(shí)也是財(cái)富，今天這個(gè)財(cái)富就是房子、樓價(jià)，Y是年金的收入，你們念過經(jīng)濟(jì)學(xué)的話，這就是預(yù)期的收入，在利息調(diào)整以后每年的年金平均收入，你們念過經(jīng)濟(jì)學(xué)，有消費(fèi)函數(shù)，固定收入就是這個(gè)Y。我再解釋一次，年金收入就是你預(yù)期的將來收入，經(jīng)過利息率的調(diào)整，在每個(gè)時(shí)期的平均數(shù)字，是預(yù)期的。這個(gè)財(cái)富是樓價(jià)。財(cái)富等于預(yù)期的年金收入或者預(yù)期的租金收入/利息率，就這么簡單，很簡單，這一點(diǎn)非常重要。換言之，預(yù)期年金收入上升，財(cái)富就會(huì)上升?；蛘哳A(yù)期的利息率下降，財(cái)富上升。預(yù)期收入上升，財(cái)富也會(huì)上升。因?yàn)槭杖氲淖儎?dòng)，會(huì)導(dǎo)致財(cái)富的變動(dòng)，在房地產(chǎn)來說，因?yàn)樽饨鸬淖儎?dòng)，預(yù)期的租金變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致樓價(jià)的變動(dòng)，因?yàn)樽饨鹱儎?dòng)要除以利息率，這個(gè)基本上是很可靠、很簡單的方法來看財(cái)富和收入，這是費(fèi)雪始創(chuàng)的。財(cái)富本身不會(huì)變，收入那邊變成財(cái)富，收入變它才變，或者利率變了它才變。財(cái)富在英文來說，財(cái)富是被引導(dǎo)出來的，是被代理出來的，也就是說傳統(tǒng)的看法，就是收入不變，利息率不變，財(cái)富是不會(huì)的，這是傳統(tǒng)的算法。但是現(xiàn)在一個(gè)問題，在某些情況之下，財(cái)富轉(zhuǎn)變了，這個(gè)W在某些情況下上去了。那怎么辦呢？這個(gè)是存在的。